미국생활 Q&A
집값은 올랐는데 생활비가 막혔다면 재융자 대신 HELOC이 정답인 이유
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iPro Mortgage의 융자 전문가 Steve Yang입니다. 요즘 융자 상담을 하다 보면 정말 안타까운 상황을 자주 마주하게 됩니다. 2020~2021년 무렵 주택을 구입하셨거나 재융자를 하셔서 현재 1차 모기지 이자율이 3%대인 훌륭한 조건을 갖추고 계시지만, 정작 현재의 고물가와 비즈니스 침체로 인해 당장의 생활비나 운영자금이 막혀 고금리 크레딧 카드 빚에 허덕이는 분들이 많습니다.
집값은 껑충 뛰어 집에 수십만 달러의 에퀴티(자산)가 쌓여 있는데도, 5만 달러 가까운 크레딧 카드빚 때문에 매달 25%가 넘는 살인적인 이자를 감당하며 피 같은 현금이 빠져나가고 있는 소위 하우스 푸어(House Rich, Cash Poor) 상태입니다. 카드빚 갚겠다고 3% 모기지를 깬다고요?
매달 1,000달러가 훌쩍 넘는 카드 미니멈 페이먼트에 숨이 막히다 보니, 많은 홈오너분들이 극단적인 선택을 고민하십니다. "집에 있는 에퀴티를 꺼내서 이 지긋지긋한 카드빚을 싹 갚아버리자"며 현금인출 재융자(Cash-out Refinance)를 문의하시는 겁니다.
하지만 저는 3%대 모기지를 가지고 계신 분들께는 이런 방식의 재융자를 절대 권하지 않습니다. 5만 달러의 빚을 끄겠다고, 수십만 달러에 달하는 기존 3%대 모기지 전체를 포기하고 6~7%대 금리로 갈아타는 것은 빈대 잡으려다 초가삼간 다 태우는 격이기 때문입니다. 작은 부채를 해결하려다 평생 가장 잘한 일 중 하나인 황금 모기지를 날려버리는 최악의 수가 될 수 있습니다.
기존 모기지는 지키고, 필요한 돈만 빼내는 HELOC
지금 가장 중요한 것은 재융자를 얼마나 많이 받을 수 있느냐가 아니라, 기존의 좋은 모기지를 완벽하게 지키면서 당장 필요한 자금만 쏙 빼내는 것 입니다. 이때 가장 적극적으로 권해드리는 무기가 바로 HELOC(Home Equity Line of Credit)입니다. HELOC은 현재의 3%대 1차 모기지는 1원도 건드리지 않고 그대로 둔 채, 집에 쌓인 에퀴티를 담보로 별도의 마이너스 통장을 하나 더 만드는 구조입니다.
숫자로 보는 놀라운 현금 흐름의 차이
예를 들어 5만 달러의 카드빚을 25% 이자로 유지한다면, 원금이 줄지 않는다는 가정하에 1년에 허공에 날리는 이자만 1만 2,500달러(매월 약 1,041달러)입니다. 반면 HELOC을 8% 금리로 열어서 이 5만 달러의 카드빚을 싹 정리한다면, 같은 금액의 연간 이자는 4,000달러로 줄어듭니다. 이자 차이만 1년에 8,500달러, 한 달에 약 708달러가 세이브됩니다. 숨 막히던 현금 흐름이 단숨에 여유로워지고, 곤두박질쳤던 크레딧 점수도 빚을 갚는 즉시 폭발적으로 상승합니다.
왜 고정금리인 HELOAN 대신 변동금리인 HELOC인가요?
물론 2차 고정금리 융자인 HELOAN도 기존 모기지를 지킬 수 있는 방법입니다. 하지만 현재의 융자 시장 조건을 보면, HELOAN은 이자율이 11~13% 수준까지 치솟는 경우가 많은 반면, HELOC은 자격 조건에 따라 7~9%대 상품을 검토할 수 있습니다. HELOC이 변동금리라는 단점이 있더라도, 두 상품의 이자율 격차가 이렇게 크다면 상대적으로 낮은 금리의 HELOC을 활용하는 것이 당장의 이자 부담을 줄이는 데 훨씬 현실적입니다.
집에 쌓인 에퀴티는 단순히 집값이 올랐다는 숫자놀음이 아닙니다. 내 가계의 재정 부담을 줄이고 숨 막히는 현금 흐름을 뚫어줄 수 있는 훌륭한 구원투수입니다. 25% 크레딧 카드 이자의 늪에 빠져 계신다면, 혼자 끙끙 앓거나 섣불리 1차 모기지를 깨지 마시고 전문가와 상담하십시오. 현재 상황에 맞는 가장 똑똑하고 안전한 부채 탈출 전략을 계산해 드리겠습니다.
Steve Yang | NMLS 451092
Loan Consultant | DRE Broker | MBA
Cell: (213) 393-6334 | (714) 759-2597
iPro Mortgage, Inc.
NMLS 2431724 | DRE 02201387
1440 N. Harbor Blvd., Suite 900, Fullerton, CA 92835
(Appointment Only)
집값은 껑충 뛰어 집에 수십만 달러의 에퀴티(자산)가 쌓여 있는데도, 5만 달러 가까운 크레딧 카드빚 때문에 매달 25%가 넘는 살인적인 이자를 감당하며 피 같은 현금이 빠져나가고 있는 소위 하우스 푸어(House Rich, Cash Poor) 상태입니다. 카드빚 갚겠다고 3% 모기지를 깬다고요?
매달 1,000달러가 훌쩍 넘는 카드 미니멈 페이먼트에 숨이 막히다 보니, 많은 홈오너분들이 극단적인 선택을 고민하십니다. "집에 있는 에퀴티를 꺼내서 이 지긋지긋한 카드빚을 싹 갚아버리자"며 현금인출 재융자(Cash-out Refinance)를 문의하시는 겁니다.
하지만 저는 3%대 모기지를 가지고 계신 분들께는 이런 방식의 재융자를 절대 권하지 않습니다. 5만 달러의 빚을 끄겠다고, 수십만 달러에 달하는 기존 3%대 모기지 전체를 포기하고 6~7%대 금리로 갈아타는 것은 빈대 잡으려다 초가삼간 다 태우는 격이기 때문입니다. 작은 부채를 해결하려다 평생 가장 잘한 일 중 하나인 황금 모기지를 날려버리는 최악의 수가 될 수 있습니다.
기존 모기지는 지키고, 필요한 돈만 빼내는 HELOC
지금 가장 중요한 것은 재융자를 얼마나 많이 받을 수 있느냐가 아니라, 기존의 좋은 모기지를 완벽하게 지키면서 당장 필요한 자금만 쏙 빼내는 것 입니다. 이때 가장 적극적으로 권해드리는 무기가 바로 HELOC(Home Equity Line of Credit)입니다. HELOC은 현재의 3%대 1차 모기지는 1원도 건드리지 않고 그대로 둔 채, 집에 쌓인 에퀴티를 담보로 별도의 마이너스 통장을 하나 더 만드는 구조입니다.
숫자로 보는 놀라운 현금 흐름의 차이
예를 들어 5만 달러의 카드빚을 25% 이자로 유지한다면, 원금이 줄지 않는다는 가정하에 1년에 허공에 날리는 이자만 1만 2,500달러(매월 약 1,041달러)입니다. 반면 HELOC을 8% 금리로 열어서 이 5만 달러의 카드빚을 싹 정리한다면, 같은 금액의 연간 이자는 4,000달러로 줄어듭니다. 이자 차이만 1년에 8,500달러, 한 달에 약 708달러가 세이브됩니다. 숨 막히던 현금 흐름이 단숨에 여유로워지고, 곤두박질쳤던 크레딧 점수도 빚을 갚는 즉시 폭발적으로 상승합니다.
왜 고정금리인 HELOAN 대신 변동금리인 HELOC인가요?
물론 2차 고정금리 융자인 HELOAN도 기존 모기지를 지킬 수 있는 방법입니다. 하지만 현재의 융자 시장 조건을 보면, HELOAN은 이자율이 11~13% 수준까지 치솟는 경우가 많은 반면, HELOC은 자격 조건에 따라 7~9%대 상품을 검토할 수 있습니다. HELOC이 변동금리라는 단점이 있더라도, 두 상품의 이자율 격차가 이렇게 크다면 상대적으로 낮은 금리의 HELOC을 활용하는 것이 당장의 이자 부담을 줄이는 데 훨씬 현실적입니다.
집에 쌓인 에퀴티는 단순히 집값이 올랐다는 숫자놀음이 아닙니다. 내 가계의 재정 부담을 줄이고 숨 막히는 현금 흐름을 뚫어줄 수 있는 훌륭한 구원투수입니다. 25% 크레딧 카드 이자의 늪에 빠져 계신다면, 혼자 끙끙 앓거나 섣불리 1차 모기지를 깨지 마시고 전문가와 상담하십시오. 현재 상황에 맞는 가장 똑똑하고 안전한 부채 탈출 전략을 계산해 드리겠습니다.
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