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 > iPro Mortgage의 융자 전문가 Steve Yang입니다. 요즘 융자 상담을 하다 보면 정말 안타까운 상황을 자주 마주하게 됩니다. 2020~2021년 무렵 주택을 구입하셨거나 재융자를 하셔서 현재 1차 모기지 이자율이 3%대인 훌륭한 조건을 갖추고 계시지만, 정작 현재의 고물가와 비즈니스 침체로 인해 당장의 생활비나 운영자금이 막혀 고금리 크레딧 카드 빚에 허덕이는 분들이 많습니다.
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> 집값은 껑충 뛰어 집에 수십만 달러의 에퀴티(자산)가 쌓여 있는데도, 5만 달러 가까운 크레딧 카드빚 때문에 매달 25%가 넘는 살인적인 이자를 감당하며 피 같은 현금이 빠져나가고 있는 소위 하우스 푸어(House Rich, Cash Poor) 상태입니다. 카드빚 갚겠다고 3% 모기지를 깬다고요?
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> 매달 1,000달러가 훌쩍 넘는 카드 미니멈 페이먼트에 숨이 막히다 보니, 많은 홈오너분들이 극단적인 선택을 고민하십니다. "집에 있는 에퀴티를 꺼내서 이 지긋지긋한 카드빚을 싹 갚아버리자"며 현금인출 재융자(Cash-out Refinance)를 문의하시는 겁니다.
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> 하지만 저는 3%대 모기지를 가지고 계신 분들께는 이런 방식의 재융자를 절대 권하지 않습니다. 5만 달러의 빚을 끄겠다고, 수십만 달러에 달하는 기존 3%대 모기지 전체를 포기하고 6~7%대 금리로 갈아타는 것은 빈대 잡으려다 초가삼간 다 태우는 격이기 때문입니다. 작은 부채를 해결하려다 평생 가장 잘한 일 중 하나인 황금 모기지를 날려버리는 최악의 수가 될 수 있습니다.
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> 기존 모기지는 지키고, 필요한 돈만 빼내는 HELOC
> 지금 가장 중요한 것은 재융자를 얼마나 많이 받을 수 있느냐가 아니라, 기존의 좋은 모기지를 완벽하게 지키면서 당장 필요한 자금만 쏙 빼내는 것 입니다. 이때 가장 적극적으로 권해드리는 무기가 바로 HELOC(Home Equity Line of Credit)입니다. HELOC은 현재의 3%대 1차 모기지는 1원도 건드리지 않고 그대로 둔 채, 집에 쌓인 에퀴티를 담보로 별도의 마이너스 통장을 하나 더 만드는 구조입니다.
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> 숫자로 보는 놀라운 현금 흐름의 차이
> 예를 들어 5만 달러의 카드빚을 25% 이자로 유지한다면, 원금이 줄지 않는다는 가정하에 1년에 허공에 날리는 이자만 1만 2,500달러(매월 약 1,041달러)입니다. 반면 HELOC을 8% 금리로 열어서 이 5만 달러의 카드빚을 싹 정리한다면, 같은 금액의 연간 이자는 4,000달러로 줄어듭니다. 이자 차이만 1년에 8,500달러, 한 달에 약 708달러가 세이브됩니다. 숨 막히던 현금 흐름이 단숨에 여유로워지고, 곤두박질쳤던 크레딧 점수도 빚을 갚는 즉시 폭발적으로 상승합니다.
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> 왜 고정금리인 HELOAN 대신 변동금리인 HELOC인가요?
> 물론 2차 고정금리 융자인 HELOAN도 기존 모기지를 지킬 수 있는 방법입니다. 하지만 현재의 융자 시장 조건을 보면, HELOAN은 이자율이 11~13% 수준까지 치솟는 경우가 많은 반면, HELOC은 자격 조건에 따라 7~9%대 상품을 검토할 수 있습니다. HELOC이 변동금리라는 단점이 있더라도, 두 상품의 이자율 격차가 이렇게 크다면 상대적으로 낮은 금리의 HELOC을 활용하는 것이 당장의 이자 부담을 줄이는 데 훨씬 현실적입니다.
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> 집에 쌓인 에퀴티는 단순히 집값이 올랐다는 숫자놀음이 아닙니다. 내 가계의 재정 부담을 줄이고 숨 막히는 현금 흐름을 뚫어줄 수 있는 훌륭한 구원투수입니다. 25% 크레딧 카드 이자의 늪에 빠져 계신다면, 혼자 끙끙 앓거나 섣불리 1차 모기지를 깨지 마시고 전문가와 상담하십시오. 현재 상황에 맞는 가장 똑똑하고 안전한 부채 탈출 전략을 계산해 드리겠습니다.
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> Steve Yang | NMLS 451092
> Loan Consultant | DRE Broker | MBA
> Cell: (213) 393-6334 | (714) 759-2597
> iPro Mortgage, Inc.
> NMLS 2431724 | DRE 02201387
> 1440 N. Harbor Blvd., Suite 900, Fullerton, CA 92835
> (Appointment Only)
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